A locação de imóveis sempre é um assunto do momento. Para muitos é um investimento, para outros uma necessidade e já há quem defenda que morar de aluguel é mais vantajoso do que ter o próprio imóvel.
Nas locações comerciais, como os valores envolvidos são maiores, alguns desentendimentos acontecem.
Preparamos um texto informativo básico, com esclarecimentos sobre a Lei de Locação. Vamos lá:
Primeiramente, você deve saber que LOCADOR É O DONO DO IMÓVEL e LOCATÁRIO É QUEM ALUGA O IMÓVEL.
Quais os tipos de locação de imóveis urbanos?
T emos previstas na lei 3 tipos de locação:
- locação residencial – podendo ser o contrato estipulado por tempo menor, igual ou maior que 30 meses ( o prazo faz diferença nas regras).
- locação para temporada – casos em que a locação não irá ultrapassar 90 dias, sendo uma locação destinada ao lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, ETC;
- locação não residencial – são casos de locações destinadas ao comércio.
Cada tipo locação possui as suas características e, dependendo da sua posição no contrato, isto é, locador ou locatário, cada modalidade de locação tem um benefício diverso.
Só isto já é suficiente para que você procure um advogado antes de fechar negócio. É simples e muito importante. As regras para devolução do imóvel variam considerando o prazo e se a locação é residencial ou comercial. O que parece ser só um detalhe pode gerar situações inesperadas.
Tenho uma locação comercial. Meu comércio já se instalou na região e tenho o endereço como ponto de referência para a clientela. Como garantir que ficarei no imóvel locado por mais algum tempo?
O primeiro passo é conversar com o locador ou com a imobiliária sobre a possibilidade de renovação do contrato. Lembre-se de documentar toda a conversa (dê preferência por emails ou peça que a resposta seja dada por escrito) e, caso haja um acordo sobre a renovação, deixar tudo que foi acordado em um documento. Se o locador não desejar a renovação do contrato de locação sem um justo motivo, em alguns casos o locatário pode ingressar com um pedido judicial para garantir a permanência no imóvel. Mas atenção: o prazo para essa tomar esta providência termina 6 meses antes do fim do contrato e essa possibilidade de ação renovatória existe apenas para os casos de locação NÃO residencial, em que o locatário realizou um contrato com prazo mínimo de 5 anos e o mesmo ramo de comércio é explorado, ininterruptamente, por mais de 3 anos.
O locador pode reaver o imóvel a qualquer momento?
Não. O locador, durante o prazo estipulado no contrato, NÃO PODERÁ reaver o imóvel, sem que haja um justo motivo. Já o locatário PODE devolver o imóvel, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato ou, na sua falta, a multa que for judicialmente estipulada. Existe um motivo que o locatário é dispensado do pagamento da multa, que é quando a devolução do imóvel decorre de transferência de emprego determinada pelo seu empregador. Nesse caso o locatário deve notificar por escrito o locador, com prazo mínimo de 30 dias de antecedência.
Se o locador ou o locatário falecer, como fica a situação do contrato?
Morrendo o LOCADOR, a locação transmite-se aos seus herdeiros. Já com o falecimento do LOCATÁRIO, assumem seus direitos e obrigações: a) Em caso de locações residenciais – Cônjuge/Companheiro e, sucessivamente, pais e filhos e demais pessoas que viviam na dependência do falecido, desde que residentes no imóvel; b) Já nas locações NÃO residenciais – o espólio e, se for o caso, seu sucessor no negócio.
Posso locar à terceiros ou emprestar o imóvel da locação?
O ideal é consultar o que seu contrato fala. Em tese, sim. Desde que haja uma comunicação prévia e por escrito ao locador e ele manifeste o seu consentimento. O locador tem o prazo de 30 dias para se manifestar formalmente. A demora da manifestação não se presume o consentimento. Vale dizer que em caso de sublocações, essas se regem pelas regras das locações, finda a locação também termina a sublocação. Claro
Quanto ao VALOR do aluguel, existe alguma regra para fixação?
É livre a estipulação do valor do aluguel, sendo vedado a estipulação em moeda estrangeira e vinculado ao salário mínimo. É importante você observar qual índice foi adotado em seu contrato.
O aluguel pode sofrer reajuste de quanto em quanto tempo?
Não havendo acordo expresso no contrato sobre o reajuste do valor, após 3 anos de locação, poderá o locador requerer o reajuste judicialmente através de uma ação própria.
O locador pode exigir o pagamento antecipado do aluguel?
Em regra, não pode. A exceção é somente quando o contrato não tem nenhuma modalidade de garantia ou em caso de locação para temporada.
Em caso de venda, se eu for locatário tenho a preferência?
Sim. O locador deve comunicar o locatário, e apresentar todas as condições do negócio. Se no prazo de 30 dias o locatário não manifestar interesse, o direito de preferência caducará, ou seja, se perderá. Em caso do imóvel estar sublocado, a preferência é primeiro do sublocatário e depois do sublocador, se forem vários sublocatários, a preferência cabe a todos. Havendo pluralidade, cabe ao primeiro locatário mais antigo e, se igual, ao mais idoso.
Em caso de benfeitoria (obras para melhorias no imóvel), quem arca com os custos?
No caso de benfeitorias necessárias e úteis, isto é, aquelas que são para evitar um prejuízo maior (telhado quebrado, parede caindo, etc) e úteis (as que são imprescindíveis para a conservação do imóvel) devem ser pagas pelo proprietário, podendo, inclusive, haver direito de retenção pelo inquilino. Já no caso de benfeitorias voluptuárias (aquelas que são para conforto ou estética), não serão indenizáveis, podendo o locatário, ao final do contrato, retirá-las, desde que não afete a estrutura e a substância do imóvel.
Caso ainda tenha alguma dúvida, envie um email para bruna@quirinoepaixao.com.br
Até breve!
Bruna Rosa de Oliveira
Advogada
