As relações de locação de imóveis são das mais comuns no nosso cotidiano.
Seja para fins de residência ou até mesmo um imóvel comercial, é bem provável que você já tenha participado de uma locação (como locador ou locatário) ou, ao menos, tenha algum conhecido próximo que já foi parte em um contrato de aluguel.
Pois bem, aqui vão algumas dicas/sugestões para você incluir no seu contrato – seja você dono do imóvel ou inquilino.
A verdade é que o ideal é ter o acompanhamento de um advogado. Esta é a recomendação de sempre: antes de assinar um contrato, consulte um advogado!
De toda forma, não fechamos os olhos para a realidade e sabemos que na prática nem sempre é possível conversar com um profissional antes de formalizar o contrato.
Daí que resolvemos apresentar algumas dicas que você precisa observar na hora de fazer seu contrato.
1.Descreva as partes envolvidas- faça constar email e whatsapp de contato
Além daquilo que é obrigatório (nome completo, nacionalidade, estado civil, profissão, RG, CPF e endereço), é legal ter no contrato os e-mails de contato e o whatsapp. Atualmente o maior volume de comunicações é eletrônico. Fazer constar no contrato estes dados facilita não só quando for necessário fazer algum contato, mas também serve de comprovação futura de que as partes elegeram este canal de comunicação – evitando que alguém alegue que não foi informado de algo.
2. Atenção com o prazo de duração
A Lei do Inquilinato (ou Lei de Locação de Imóveis) cria situações diversas, variando conforme o tempo de contrato. É importante que o prazo de duração esteja claro. O correto é que você saiba as consequências pela escolha de cada prazo de vigência.
No geral, o mercado adota o prazo de 30 meses para locação residencial. É porque o prazo de 30 meses faz com que as regras aplicadas sejam mais amenas com os proprietários. Na locação comercial, há uma liberdade maior. Existem alguns detalhes para contratos de 5 anos ou 10 anos. Se for o seu caso, consulte um advogado(a).
Ah! A partir do momento que o prazo do contrato vence, as regras para desocupação mudam. Vencido o prazo e mantida a locação, o contrato passa a ser “por prazo indeterminado”. Neste caso, qualquer uma das partes pode rescindir o contrato, desde que com comunicação prévia de 30 dias, sem nenhum tipo de ônus (inclusive multa). Lembrando que a devolução do imóvel antes de encerrado o contrato pode geral multa! Então pense bem antes de definir o prazo!
3.Se o imóvel está em um condomínio, procure saber a respeito das regras do condomínio e faça constar no contrato
É importante que o inquilino conheça as regras do condomínio (regulamentação de pets, garagem, dispensa de lixo, horários de mudança, etc) e é importante que o proprietário faça constar no contrato que o inquilino foi informado previamente das regras do condomínio.
4. Faça constar no contrato a “vistoria” do imóvel – o mais detalhada possível, inclusive com fotos
A vistoria do imóvel é muito importante! É importante para as duas partes! No afã da mudança, é comum não darmos atenção. Aqui no escritório recomendamos que os termos da vistoria sejam incluídos no próprio contrato!
Geralmente a vistoria é anexa, mas a inclusão no contrato é saudável. Facilita na coleta de assinaturas, caso tenha fiador já estará ciente.
A vistoria deve ser a mais detalhada possível: falar só da pintura das paredes não dá mais! É importante descrever as portas, equipamentos hidráulicos (torneiras, registros, descargas), situação das louças e pias, piso, azulejo (com furos ou marcas), estado das instalações elétricas, etc.
Coloque fotos junto da vistoria, elas podem ser úteis.
E lembre-se que depois de assinado, o que constar ali deve prevalecer. Então compare o descrito na vistoria com o que está sendo realmente entregue.
5. Clareza em como se dará o pagamento: boleto, depósito ou pessoalmente
O contrato deve falar não só a data de vencimento, mas como deve ser pago o aluguel. Se por boleto, informar de quem é a responsabilidade pelo envio, se será enviado pelos correios ou email. Se o pagamento é pessoalmente, quem deve ir ao encontro de quem (na maioria das vezes é o inquilino quem leva o dinheiro para o proprietário, mas pode acontecer do recebimento ser estilo “Senhor Barriga” do seriado Chaves.
Atenção também com o valor da multa pelo atraso. O usual é a multa seja de até 10%.
6.Mesmo que a locação seja por temporada ou via aplicativo, dê preferência para contratos por escrito
Alugar imóveis via airbnb é normal hoje em dia. Antes do airbnb já era famoso o site aluguetemporada e outros por aí.
Mesmo quando a contratação for através destas ferramentas, peça que seja enviado um contrato.
Mantenha as tratativas por email ou whatsapp. É uma maneira de comprovar o que foi pactuado.
Como dito anteriormente, a intenção deste texto é trazer algumas dicas. O assunto é grande e é claro que não foi esgotado.
Realmente o ideal é consultar um advogado, mostrar o documento que pretendem assinar.
Modelos de internet infelizmente não são recomendáveis. A legislação de locação tem regras implícitas que podem gerar alguma confusão.
O barato pode sair caro!
No mais, boa sorte e que corra tudo bem na sua locação!
Precisando de algo será um prazer poder ajudar!
Equipe Quirino e Paixão Advogados
Se tem uma coisa que é motivo de insatisfação geral é a demora do INSS em responder os pedidos de aposentadoria.
Não chega a ser uma novidade. Certamente você se lembra daquelas filas enormes nas portas dos postos de atendimento, muito comum anos atrás.
De uns tempos para cá deixamos de ver as filas nas portas do INSS. As filas mudaram para o ambiente virtual, o INSS designa uma data em que atenderá seu pedido. Não é o ideal, mas é melhor do que esperar em pé, no meio da rua.
É verdade que o serviço prestado pelo INSS melhorou. Mas, infelizmente, desde 2018 há uma percepção de que a demora em obter documentos, respostas de requerimentos e, sobretudo, concessão de aposentadorias demorou muito.
Temos um caso de pedido de pensão por morte realizado em novembro de 2018 e que a concessão somente aconteceu em abril de 2019. E estamos falando de pensão por morte, benefício que é tratado como prioritário.
Pois bem, a seguir uma sequência de perguntas e respostas que pode te ajudar a entender melhor o problema e, quem sabe, conseguir agilizar:
– Qual o prazo para o INSS analisar um pedido de aposentadoria?
A legislação determina 45 dias. Este é o prazo máximo para resposta. Em situações excepcionais este prazo pode ser de 90 dias.
Raramente este prazo é respeitado. A seguir vamos apresentar algumas sugestões do que ser feito quando o prazo não for respeitado.
– O que faz com que o pedido demore a ser analisado?
Talvez o principal motivo que explique a demora do INSS em responder seja a falta de servidores para atender tantos pedidos. Outras questões envolvendo a organização do serviço também justificam – mas são causas que o você, segurado, não consegue interferir.
Dentre os motivos que atrasam o pedido de aposentadoria e que o segurado pode atuar para minimizar, o maior destaque é quanto a divergência de dados cadastrais no seu Cnis (Cadastro Nacional de Informações Sociais).
Diferença entre o que está na carteira de trabalho e o que consta no sistema; falta de pagamento pelo empregador; carnês que você pagou e não constam no sistema. Tudo isso atrasa a análise do seu caso.
A recomendação é avaliar sua situação previdenciária antes de fazer o pedido. Isso permite que você já apresente as provas e promova os ajustes antecipadamente, reduzindo as tarefas de quem vai analisar sua aposentadoria, tornando a análise mais rápida.
É importante destacar que pedidos de aposentadoria especial, aposentadoria rural e até mesmo pedidos de aposentadoria que vão utilizar do tempo de atividade especial (vinculado a ambientes insalubres ou perigosos) normalmente demoram mais. A análise que o INSS faz é mais criteriosa.
No caso da aposentadoria especial, é fato que a esmagadora maioria dos pedidos são negados administrativamente. Nestes casos é comum que logo após extrapolado o prazo já se tome outras providências.
– O que devo fazer quando o prazo de 45 dias esgotar?
Como o INSS raramente cumpre o prazo estabelecido em lei, a recomendação é de que seja formalizada uma reclamação na ouvidoria do INSS. Vale a pena e é uma das poucas medidas que você pode tomar depois de iniciado o pedido de aposentadoria. O link é este aqui: https://www.inss.gov.br/ouvidoria/
Atualmente não adianta mais ir na agência para conversar com o servidor que te atendeu. A nova organização do INSS faz com que o seu pedido seja analisado por qualquer servidor, não necessariamente aquele que te atendeu.
Em alguns tipos de aposentadoria, notadamente a especial e a rural, pode ser que o melhor caminho seja levar a situação para o judiciário – isto porque estas aposentadorias, majoritariamente, são concedidas judicialmente, logo você não precisa ficar perdendo mais tempo. Mas esta decisão deve ser tomada em conjunto com um advogado(a) especialista em Direito Previdenciário.
Esperamos que as informações acima tenham sido úteis.
As regras de aposentadoria são cada vez mais complexas e vivemos um tempo em que o INSS as descumpre regularmente.
Em verdade, a nossa recomendação é sempre consulta um especialista em Direito Previdenciário antes de tomar as decisões da sua aposentadoria.
Um bom profissional garantirá que você receba o mais brevemente possível o melhor benefício possível.
Equipe Quirino e Paixão
O contrato de trabalho é um acordo bilateral, ou seja, celebrado por duas partes e que gera direitos e deveres para ambos os envolvidos.
Assim sendo, enquanto o empregador possui, dentre outros, a obrigação de efetuar o pagamento da remuneração mensal do funcionário, fornecer os equipamentos necessários à realização do labor e promover um ambiente de trabalho saudável, cumprindo, sempre, a legislação que versa sobre o tema (convenções coletivas de trabalho, Consolidação das Leis Trabalhistas, normas regulamentares, dentre outros), o empregado deve realizar, com zelo, as atividades para as quais fora contratado, atuando com respeito, diligência e fidelidade aos patrões e colegas de serviço, sob pena de se proceder à rescisão justificada do vínculo empregatício em favor da parte prejudicada.
Dentre os deveres do empregado está, por certo, a obrigação de comparecer ao labor nos dias, horários e locais previamente combinados com o empregador.
O não comparecimento do empregado ao labor pode ser justificado ou não, ou seja, pode gerar punição ou ser ignorado, dependendo, para tanto, de seu fato gerador.
De acordo com o nosso ordenamento jurídico, o empregado pode se ausentar do labor sem prejuízo de sua remuneração mensal e/ou dos demais direitos trabalhistas, dentre outros, no caso de falecimento do cônjuge, ascendente, descendente, irmão ou pessoa que, declarada em sua carteira de trabalho e previdência social, viva sob sua dependência econômica (02 dias); em virtude de casamento (03 dias consecutivos) e nascimento de filho (05 dias); licença maternidade (120 dias); aborto não criminoso (02 semanas); para realização de doação voluntária de sangue (01 dia a cada 12 meses); para se alistar eleitor (até 02 dias, consecutivos ou não); no período de tempo em que tiver de cumprir as exigências do Serviço Militar; nos dias em que estiver comprovadamente realizando provas de exame vestibular para ingresso em estabelecimento de ensino superior; quando tiver que comparecer a juízo (pelo tempo necessário); para acompanhar consultas médicas e exames complementares durante o período de gravidez de sua esposa ou companheira (até 02 dias); para acompanhar filho de até 6 (seis) anos em consulta médica (01 dias por ano); para realização de exames preventivos de câncer (até 03 dias no período de 12 meses); afastamento por motivo de doença ou acidente de trabalho, mediante atestado médico e observada a legislação previdenciária (até 15 dias); etc.
As ausências ao trabalho, quando não justificadas, geram conseqüências para o empregado que variam do simples desconto do dia trabalho à perda do direito ao gozo das férias ou, até mesmo, à dispensa por justa causa.
Dentre as punições mais leves e imediatas estão a perda do salário diário, do repouso semanal remunerado e do feriado ocorrido naquela semana. A seguir:
- a) o empregado deixa de receber um dia de salário, correspondente ao dia de ausência.
- b) a perda da remuneração do dia de repouso também ocorrerá se a jornada de trabalho semanal não for cumprida.
- c) a remuneração pelo labor em feriado que coincidir com a semana em que ocorreu a falta injustificada será, igualmente, perdida.
Além disso, as ausências injustificadas podem gerar desconto/redução do período de férias a que o empregado teria direito, fazendo jus, por exemplo, a 30 dias corridos de descanso se não possuir mais de 05 faltas injustificadas; a 24 dias se faltar ao labor de 06 a 14 dias; a 18 dias se faltar de 15 a 23 dias; a 12 dias se faltar de 24 a 32 dias e a 0 (zero) dias se faltar mais de 32 dias.
Finalmente, para os casos extremos, em que a ausência injustificada ocorre de forma reiterada/repetida ou por um período ininterrupto de 30 dias ou mais, o empregado poderá ser dispensado por justa causa, configurando-se, respectivamente, desídia no exercício de suas funções e abandono de emprego.
O empregado, portanto, caso precise se ausentar do labor, deve, sempre, comunicar tal fato ao seu empregador, seja para justificar sua ausência, seja apenas para cientificá-lo dos fatos, evitando, com isso, a configuração dos requisitos necessários à aplicação da pena máxima cabível ao caso: a dispensa por justa causa decorrente, por exemplo, da desídia no exercício de suas funções.
Em 1ª instância o benefício foi negado sob o argumento de que a incapacidade era anterior ao pagamento das contribuições
No ano de 2015 L.S procurou escritório após ter seu pedido de auxílio-doença negado pelo INSS.
L.S era portadora de câncer desde 2012, mas, mesmo diante da grave doença, continuou a trabalhar.
Em 2015, em decorrência de sequelas e dificuldades no tratamento quimioterápico, solicitou ao INSS o benefício de auxílio-doença. O agravamento da doença e, especialmente, os efeitos colaterais do tratamento retiraram sua aptidão ao trabalho.
O INSS indeferiu o pedido, argumentando que em 2012, data que descobriu ser portadora de câncer, suas contribuições estavam irregulares.
Diante do resultado negativo da perícia, L.S procurou a equipe do Quirino e Paixão, que recomendou o ajuizamento de ação judicial.
Já no processo judicial, em decisão de 1ª instância, a sentença manteve a decisão do INSS.
Após recurso, o Tribunal Regional Federal da 2ª Região (TRF2) acatou os argumentos da segurada no sentido de que a incapacidade para o trabalho – requisito do benefício – somente se iniciou com o agravamento da doença. No momento de início da incapacidade, as contribuições estavam regulares.
O agravamento do quadro de saúde e a dificuldade os efeitos colaterais do tratamento foram devidamente comprovados por laudos médicos e por perícia judicial.
Assim, como a incapacidade é posterior ao reingresso (retorno das contribuições), o TRF2 determinou a concessão do benefício e o pagamento de todas as parcelas em aberto, desde o ano de 2015.
Segundo o advogado Heitor Quirino, responsável pelo processo, o caso merece destaque porque “o INSS tem um comportamento inadequado diante de casos de agravamento de doença. Quando há informação de que a doença é anterior ao retorno das contribuições, normalmente o INSS nega o benefício sem maiores cuidados. Na verdade, o correto é verificar a data de início da incapacidade. Ser portador de uma doença não significa estar incapaz para o trabalho. São conceitos diferentes. Fica a mensagem de que o segurado deve buscar ajuda profissional diante das recusas do INSS.”.
Quer saber mais sobre o assunto? A equipe do Quirino e Paixão está à sua disposição.
(Número do processo mencionado no texto TRF2 0000440-47.2018.4.02.9999)
Você que já é leitor do nosso blog, sabe que a nossa intenção por aqui é trazer informações jurídicas de qualidade, usando de linguagem simples (sem “juridiquês”), resumida e direta.
Apesar de o Brasil adotar distinção na profissão de dentistas e médicos, a legislação que trata da responsabilização destes profissionais em decorrência de danos oriundos da sua atuação é praticamente a mesma.
Para atendimentos ocorridos fora da rede pública, até mesmo o Código de Defesa do Consumidor é aplicado.
Para que se compreenda o mecanismo que pode levar ao dever de indenizar um paciente, a premissa da qual devemos partir é diferenciar “obrigação de meio” da “obrigação de resultado”.
Talvez você já tenha ouvido falar, mas não custa falar mais uma vez: a “obrigação de meio” é aquela em que o profissional deve empenhar todos os esforços possíveis para que chegue ao resultado desejado. A melhor técnica disponível, cumprimentos de normas legais, utilização de equipamento adequado, etc. Contudo, o profissional não pode garantir o resultado, há um componente de imprevisibilidade. Assim, pode-se exigir o empenho máximo na execução (no meio), mas não se pode exigir resultado.
Por outro lado, a “obrigação de resultado” tem um resultado claro e definido. A atuação somente será considerada satisfatória se atingir o fim a qual se propõe.
Com o avanço da odontologia, é possível afirmar que este ramo da ciência, no exercício da atividade de dentista, acaba por se comprometer com obrigações de resultado – ao menos nos procedimentos mais comuns.
Até mesmo o desenvolvimento de equipamentos e tecnologias acessórias fazem com que a atuação do profissional odontólogo esteja mais afeta às obrigações de resultado.
Este entendimento já é, inclusive, adotado nos Tribunais. Assim, caso não se atinja o resultado esperado, poderá o dentista ser responsabilizado, devendo arcar com as devidas indenizações.
Importa mencionar que a responsabilização não será automática e objetiva. O regramento aplicável aos dentistas determina que deverá ser comprovado que o profissional agiu com culpa – o paciente deverá demonstrar que a atuação foi de negligência, imprudência ou imperícia. Uma vez comprovada, surge a obrigação de indenizar.
Veja que apesar de boa parte dos procedimentos odontológicos já constarem como “obrigação de resultado”, certamente existem determinados procedimentos que serão considerados “obrigações de meio”, quer seja pela própria natureza do problema, das técnicas existentes ou de outro motivo que torne aquele caso especial.
Já para os médicos a situação se inverte: a maioria dos casos é encarado como “obrigação de meio”. Como dito anteriormente, o médico deverá se empenhar ao máximo, utilizar as melhores técnicas disponíveis, agir prudentemente, mas não poderá ser condenado caso o resultado desejado não se conclua.
Alguns tratamentos, ou melhor, algumas áreas da medicina estão mais sujeitas a serem imputadas como “obrigação de resultado”, notadamente a cirurgia plástica.
Considerado que no caso dos médicos predomina “obrigações de meio”, os casos passíveis de responsabilização são os que envolvem erro médico – que envolvem produção de provas bem mais complexa.
O erro médico pode ser assunto para outro momento. O que importava hoje era trazer esclarecimentos básicos sobre a responsabilização destes profissionais.
Para quem é da área, talvez não seja muita novidade a existência de seguros no mercado que atendem estes profissionais. A segurado assume a indenização em casos em que o profissional for responsabilizado. O seguro de responsabilidade civil é direcionado para alguns profissionais liberais, especialmente dentistas e médicos. Como o custo é relativamente baixo, recomenda-se fazer. Por aqui indicamos a AMCT seguros (32 3211-0636).
Caso tenha alguma dúvida, faça contato conosco!
Sempre será um prazer ajudar.
Equipe Quirino e Paixão Advogados
