O momento da morte já é delicado o suficiente em razão do luto e das emoções que envolvem o episódio.
E, em paralelo, os familiares também precisam conviver com os trâmites e a burocracia da sucessão, da partilha dos bens – lidar com a herança deixada.
A intenção neste pequeno texto é trazer algumas informações para os casos em que há um imóvel na herança e um – ou alguns – dos herdeiros se opõe à venda do bem.
Veja que existem estratégias que podem ser adotadas pelo autor da herança (“autor da herança” é a pessoa que faleceu) que minimizam ou até mesmo eliminam os desentendimentos de herdeiros quanto ao patrimônio. Contudo, aqui vamos falar de quando o problema já está instalado e agora são os herdeiros que precisarão enfrentar a questão.
A resistência de um dos herdeiros na realização da venda do imóvel normalmente passa pela discordância na avaliação do patrimônio, apesar de serem conhecidos também casos em que um herdeiro impede a venda por apego emocional ou algum outro tipo de conflito.
A lei estabelece como os herdeiros devem agir em relação aos bens deixados e a regra básica é a da divisão do patrimônio. Aqui é importante esclarecer que a morte do proprietário do imóvel não legitima que seus herdeiros tomem posse imediata dos bens, sem concordância dos demais herdeiros.
Assim, um herdeiro não poderá ter posse e uso do imóvel sem a anuência dos demais herdeiros, que agora também são donos do bem. E esta regra vale também para casos em que o herdeiro já fazia uso do imóvel antes do óbito do proprietário.
Dessa maneira, os demais herdeiros podem, inclusive, cobrar aluguel do herdeiro que faz uso do bem ou até mesmo exigir a desocupação do imóvel, através de um processo judicial.
A exceção à esta regra é feita ao cônjuge sobrevivente. A viúva ou viúvo tem o direito legal de continuar a habitar o imóvel, sem nenhuma obrigação de pagamento de aluguel ou de desocupar o imóvel. Veja que aqui estamos nos referindo ao direito de habitação – exclusivamente.
Bom, não sendo este o caso, se a sua situação não envolve cônjuge sobrevivente, vale a regra geral.
Havendo a discordância de herdeiro quanto à venda, o procedimento é realizar a notificação deste – ou destes – herdeiro informando da intenção de realizar a venda do imóvel e dando prazo de 30 dias para que este responda. Isto porque deve ser garantido ao herdeiro a preferência pela compra do bem.
Ultrapassado o prazo, com resposta mantendo a negativa ou se em silêncio, aos demais herdeiros resta propor uma ação judicial de extinção de condomínio. Este procedimento levará à venda forçada do imóvel. Não havendo acordo para venda entre os herdeiros, o imóvel será levado à leilão.
Neste leilão é fixado o valor mínimo de avaliação do imóvel e é possível que terceiros estranhos arrematem o bem.
Este é o procedimento previsto em lei.
É um processo que tem custos e o desfecho de um leilão pode ser surpreendente. Assim, sendo possível, um acordo entre os herdeiros costuma ser menos arriscado.
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A Débora é a advogada responsável pela área no escritório.
Equipe Quirino e Paixão Advogados