Com o falecimento da pessoa proprietária dos bens, por vezes a família se vê em situação de necessidade de venda imediata de algum bem, seja para cobrir despesas do inventário, da transmissão, ou mesmo para despesas ordinárias.
A primeira coisa que você deve procurar saber quando estiver negociando um imóvel em inventário é que ponto este processo está. Se estiver terminando, melhor esperar a conclusão e concretizar a compra diretamente dos novos proprietários.
Acaso já exista a autorização judicial para a venda, já tenha o alvará autorizando que o Inventariante assine a venda, não haverá qualquer tipo de problema, então, para o comprador, que poderá já averbar a compra e venda, passando a propriedade do bem para o seu nome.
Situação distinta ocorre quando um bem é colocado à venda, está em inventário, mas não existe a autorização judicial para a venda. Neste caso, se você considera que o negócio é interessante, importante procurar saber – primeiramente – se todos os herdeiros estão de acordo com a venda. Isso já gera uma certa tranquilidade. Mas veja, não é porque todos concordam que a venda poderá ser formalizada sem autorização judicial. Sem esta autorização judicial ninguém poderá a escritura de compra e venda e, portanto, o negócio não poderá ser levado a registro no cartório de registro de imóveis.
Nesta situação, se por algum motivo não se obtém a autorização judicial para a venda no decorrer do inventário, antes de sua conclusão, poderá ser feito um contrato de promessa de compra e venda, colhendo-se a assinatura de todos os herdeiros do imóvel e constar em contrato um prazo razoável para concretização do negócio.
É importante constar alguma multa em caso de não formalização posterior, em caso de atraso e demais problemas que poderão surgir. Notem que nesta situação não há uma garantia completa de que o negócio dará certo, pois como não teve a autorização judicial para a venda, o imóvel não passa para o nome do comprador, que deverá aguardar o final do inventário para concluir sua compra. E, claro, algum problema poderá acontecer no processo e impedir a formalização posterior do negócio jurídico.
Se após analisar os riscos ainda assim achar um bom negócio, é aconselhável, claro, pagar apenas um sinal, uma parte do valor do imóvel. Quanto mais ficar para ser pago ao final, melhor para o comprador.
Existe ainda a possibilidade de aquisição de bem em inventário através do Contrato de Cessão de Direito Hereditário, na qual, na verdade não se compra um bem específico, mas sim todo o direito da herança de alguém. Então nesse caso não se sabe ao certo o que virá ao final do inventário. E ainda existe o risco de dívidas do falecido absorverem o patrimônio existente e aquele que adquiriu o direito da herança de outro ter que suportar o prejuízo. Então é algo que deve ser muito bem analisado, caso-a-caso.
Como a aquisição de um imóvel em inventário envolve algumas questões relevantes de ordem jurídica, o mais aconselhável é passar por uma consulta com seu advogado de confiança, para tirar todas as dúvidas e definir se, mesmo existindo riscos, valerá a pena investir no negócio.
Equipe Quirino e Paixão Advogados