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O CÁLCULO DA MULTA DE RESCISÃO DE CONTRATO DE ALUGUEL

Por heitor
Escrito por heitor

Situação muito comum no ramo da locação de imóveis é a devolução antecipada do mesmo, ou seja, rescisão antes de findo o prazo previsto no contrato.

Aquele que aluga um imóvel, seja para fins residenciais ou para fins comerciais, tem o direito de desistir da locação antes do final do contrato, ele não é obrigado a ficar com o imóvel até a data prevista. Ocorre que, apesar de ele ter esse direito, por outro lado surge a obrigação de pagar uma multa em razão dessa desocupação antecipada.

A famosa multa por devolução antecipada de imóvel, o temor dos locatários, sempre vem prevista nos contratos de locação.
Geralmente a cláusula prevê que em caso de rescisão antecipada do contrato será devida uma multa de 3 vezes o valor do aluguel, ou então 20% do período que faltaria para cumprir o contrato.

Mas você sabe como se calcula essa multa? Segundo a Lei de Locação, a multa por rescisão contratual sempre será proporcional ao tempo que falta para se cumprir o contrato.

E o que isso significa? Se estivermos diante de um contrato que prevê multa de 3 vezes o valor do aluguel, por exemplo, o valor devido de multa não é exatamente 3 vezes o valor do aluguel, porque algum período do contrato já foi cumprido. Exemplo:
– Contrato de 30 meses
– Devolução do imóvel após 10 meses (foi cumprido o prazo de 1/3)
– Multa prevista 3 vezes o valor do aluguel

Nesse caso a multa será de 3 vezes o valor do aluguel, menos 1/3, porque foi o período em que o contrato foi cumprido. Assim, se o aluguel é de R$1.000,00, por exemplo:

3.00,00 – 1/3×3.000,00 = 3.00,00-3.000,00/3 = 6.000,00/3 = R$2.000,00

Portanto, em um contrato de 30 meses, com aluguel mensal de R$1.000,00 e multa de 3 vezes o valor do aluguel, tendo sido cumprido o prazo de 10 meses, a multa proporcional a ser paga será de R$2.000,00 (dois mil reais).

É bom sempre ficar atento a essa questão da proporcionalidade, pois as imobiliárias, mesmo tendo ciência desta regra, por muitas vezes tentam cobrar a multa integral do inquilino que está entregando imóvel.

Equipe Quirino e Paixão Advogados

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Ação de Despejo – como e quando fazer

Por heitor
Escrito por heitor

Para o proprietário de um imóvel o maior fator de risco é a inadimplência, ficar sem receber seus aluguéis.

Outros problemas podem ocorrer na relação de aluguel e muitas vezes a saída será o despejo.

Pois bem, o procedimento de despejo é até simples, quando comparado com outros processos judiciais. Mas ainda assim “prevenir é melhor do que remediar”. E neste caso, a prevenção é o contrato de aluguel.

Nas relações locatícias as primeiras regras a serem observadas são as da Lei 8.245/1991. Então de nada adianta a inclusão de alguma regra se ela não estiver de acordo com a lei de locação de imóveis.

No afã de criar cláusulas que protegem o proprietário, acaba-se por descumprir a lei – tornando inválida e abrindo caminho para as indesejadas ações judiciais.

Veja que um contrato elaborado em contrariedade com a legislação pode se virar contra o próprio proprietário, que normalmente é quem faz o contrato.

Bom, estabelecido a necessidade de um bom contrato e seu caráter de prevenção de problemas, passamos ao despejo.

O despejo é a ação que obriga a retirada do inquilino do imóvel. Em casos extremos a retirada será mediante emprego de força, sempre por determinação do judiciário. É bom lembrar que não se pode fazer justiça com as próprias mãos.

O proprietário do imóvel pode requerer o despejo por falta de pagamento e até mesmo pelo descumprimento de alguma outra regra prevista no contrato.

No caso da falta de pagamento, basta um dia de atraso para que o proprietário esteja legitimamente autorizado a solicitar o despejo.

Se o aluguel está em atraso ou se o dono do imóvel entende que há descumprimento do contrato, o passo a passo para o despejo é:

 

  • Agendar consulta com advogado, levar contrato e outros documentos e expor a situação.
  • Em sua análise é cada vez mais comum que os advogados optem pela tentativa de solução extrajudicial. Uma notificação prévia solicitando a desocupação do imóvel é sempre recomendável.
  • Encerrada as tentativas de solução amigável, é o momento da propositura de ação judicial de despejo.

 

A ação de despejo tem procedimentos diferentes conforme o tipo de garantia que foi dada ao contrato. Se existe fiador, por exemplo, o procedimento é um. Se o seu contrato não tem nenhuma garantia, o procedimento será outro.

Apesar de a lei prever que o processo de despejo seja rápido, não é o que acontece na maioria das vezes –  o que só faz reforçar a necessidade de um bom contrato e de uma boa análise dos candidatos.

Sempre consulte seu advogado de confiança.

Equipe Quirino e Paixão Advogados

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Multa no contrato de locação – entrega antes do prazo

Por heitor
Escrito por heitor

A locação de imóveis, quando bem ajustada, costuma ser um bom negócio para as duas partes envolvidas.

O contrato de aluguel é o documento que regula esta relação. Inclusive, já tratamos de dar dicas para um bom contrato de aluguel – veja neste link as 6 dicas para o contrato de aluguel.

Pois bem, e quando se faz necessário encerrar um contrato de aluguel antes do prazo? Como é definida a multa por rescisão do aluguel?

A primeira coisa a se definir é se seu contrato é por prazo determinado ou indeterminado.

O contrato de aluguel prevê o prazo de duração daquela locação. No caso de imóveis residenciais, a prática do mercado é estipular o período de 30 meses.

Enquanto durar este prazo, sua relação é de contrato por prazo determinado.

Assim, caso decida encerra o aluguel sem completar o prazo combinado, haverá a cobrança de multa.

A multa, ainda que não esteja expressamente prevista no seu contrato, será sempre proporcional.

Por exemplo: imagine uma locação de R$1.000,00 mensais e que a multa prevista em seu contrato seja equivalente a 3 aluguéis. Nesta situação, a multa total é de R$3.000,00. Assim, se você estiver saindo no 16º mês, sua multa será de R$1.400,00 ( R$3.000/30 meses de contrato= R$100 para cada mês. Como faltam 14 meses, R$1.400,00).

No exemplo dado acima, estamos falando de contrato com prazo determinado, que usou uma multa de valor fixo, daí a necessidade de se calcular proporcionalmente quanto será devido.

É comum, especialmente em contratos residenciais, que o dono do imóvel opte por liberar o inquilino de multa após 12 meses de locação, ainda que o contrato tenha previsão total de 30 meses.

Outra cláusula que vem sendo muito usada é aquela que fixa a multa em um percentual sobre os aluguéis vincendo – por exemplo: 20% do que deixou de ser pago.

 

Bom, e na locação por prazo indeterminado? A locação por prazo indeterminado acontece quando o prazo contratual expirou e ainda assim é mantida a relação. Partindo do exemplo acima, em uma locação de 30 meses, ocorreria após cumprido o prazo de 30 meses e mantida a locação. A partir deste momento o contrato passa a ser considerado por prazo indeterminado.

Neste cenário deixa de existir a multa contratual. Basta que a parte interessa em romper o contrato notifique o outro lado com 30 (trinta) dias de antecedência.

Veja que esta multa tem por objetivo indenizar o dono do imóvel pela entrega antecipada do imóvel.

Se sua rescisão tem outro motivo (descumprimento de alguma outra regra contratual, atraso no pagamento de aluguéis), saiba que os valores devidos certamente vão além da multa que aqui tratamos.

 

Ainda tem dúvidas sobre locação de imóveis? Entre em contato com nossa equipe.

Será sempre um prazer ajudar!

 

Quirino e Paixão Advogados

 

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