Uma forma muito comum de se realizar o sonho da casa própria é fazer um financiamento bancário, onde o próprio imóvel que está sendo comprado será dado em garantia ao negócio jurídico.
Esta modalidade de empréstimo é extremamente atrativa para os bancos e também para os consumidores, pois de lado a garantia dada é de um bem de valor superior ao empréstimo e do outro lado os juros são mais atrativos, justamente pela boa garantia dada.
Parece tudo muito perfeito, não é mesmo? Mas nem tudo são mil maravilhas para os consumidores, isso porque o procedimento de retomado do imóvel pelo banco, em caso de inadimplência, é extremamente simplificado e independe de processo judicial. Então, ATENÇÃO: Se você adquiriu um imóvel por financiamento bancário e deixou de pagar algumas parcelas, corra logo banco financiador para renegociar o seu débito, porque o risco de perda do imóvel é enorme.
O procedimento a ser adotado pelo banco é muito simples, como já dito. Basta que envie uma correspondência com AR ao devedor, informando da inadimplência, dando um prazo de pelo menos quinze dias para regularização. Caso o consumidor não regularize o débito, o banco consolida sua propriedade do bem, ou seja, toma o bem do devedor para si. O número de parcelas em atraso que autoriza a retomada do bem varia de contrato para contrato, mas geralmente varia de 03 meses a 06 meses de atraso.
Então, se existe um atraso de meses superior ao previsto no contrato, o banco envia uma correspondência ao mutuário (aquele que recebeu o empréstimo), para que regularize a situação. Em caso de não pagamento, o banco retoma o imóvel (averba em cartório a consolidação da propriedade), sem qualquer novo aviso ao consumidor, sem qualquer intervenção do judiciário.
Após isso, o banco leve o bem a leilão, devendo notificar o consumidor sobre a data designada para o leilão, pois o devedor que perdeu o imóvel tem o direito de preferência na arrematação do imóvel.
Se o bem for vendido através do leilão por valor superior ao saldo devedor, o crédito restante será repassado ao devedor.
Note que existe a obrigatoriedade de notificar o devedor antes da retomada e antes da realização do leilão. Acaso estas formalidades não sejam cumpridas, o consumidor poderá questionar judicialmente a retomada do imóvel, o que pode culminar com a devolução do imóvel ao consumidor, mas disso depende a regularização do débito em aberto.
Por fim é interessante comentar sobre a comercialização de imóveis pelos bancos, dos bens retomados em virtude de inadimplência. Geralmente esses imóveis são revendidos pelas instituições bancários por preços bem interessantes, com descontos que variam de 30% até mais de 50%.
É lógico que quem tem interesse em adquirir um imóvel nesta situação deve procurar uma assessoria jurídica para acompanhar todo procedimento, para evitar frustações e gastos inesperados, até mesmo porque muitas vezes aquele devedor que perdeu o bem para o banco ainda está ocupando o imóvel, o que geralmente vai demandar uma ação judicial para se obter a desocupação.
Portanto, se você está na situação de devedor de imóvel adquirido por financiamento bancário, procure logo o banco para renegociar seu débito, pois o imóvel pode ser perdido sem a necessidade de um processo judicial. Por outro lado, se você tem interesse em comprar um imóvel através dos leilões dos bancos, procure um aconselhamento jurídico, para definir aquele que será um bom negócio para você.
Equipe Quirino e Paixão Advogados