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Ao assinar um contrato de locação, existe uma cláusula muito importante que trata do pagamento de multa por rescisão antecipada do contrato por solicitação do locatário (inquilino) do imóvel.

Nessa cláusula, a forma como é calculada a multa contratual é explicada, conforme a Lei do Inquilinato (Lei. 8.245/91) e o Código Civil. O pagamento ocorre de forma proporcional ao tempo que faltaria para o encerramento do contrato previsto anteriormente.

A fórmula para o cálculo leva em consideração: o total de dias que o contrato de locação foi pactuado, os dias utilizados, os dias faltantes e a base de cálculo, que é três vezes o valor do aluguel.

Passemos a um exemplo de cálculo de multa:

Joaquina assinou um contrato de locação residencial pelo prazo de 30 (trinta) meses, com isenção da multa contratual após os 12 (doze) primeiros meses de locação. O valor do aluguel é R$1.000,00 e o início se deu em 01/06/2020.

Após cumprir seis meses do contrato, Joaquina necessitou sair do imóvel, encerrando a locação. Nessa situação, o cálculo de rescisão de Joaquina seria o seguinte, com base nas informações apresentadas anteriormente:

912,5 dias do contrato de locação; 180 dias utilizados; 732,5 dias faltantes; 3X R$ 1.000 = R$ 3.000.

O valor da multa contratual a ser paga pelo locatário, portanto, é R$ 2.408,22.

Assim, quanto mais tempo o inquilino cumprir o contrato, menos multa ele irá pagar.

É importante ressaltar que o pagamento dessa multa contratual não retira a obrigação de o locatário efetuar o pagamento do aluguel do mês referente à sua saída.

Além disso, o total de dias do cálculo vai levar em consideração o prazo em que a locação foi realizada, bem como se há ou não isenção de multa contratual.

É importante sempre se consultar com seu advogado de confiança.

Situação muito comum no ramo da locação de imóveis é a devolução antecipada do mesmo, ou seja, rescisão antes de findo o prazo previsto no contrato.

Aquele que aluga um imóvel, seja para fins residenciais ou para fins comerciais, tem o direito de desistir da locação antes do final do contrato, ele não é obrigado a ficar com o imóvel até a data prevista. Ocorre que, apesar de ele ter esse direito, por outro lado surge a obrigação de pagar uma multa em razão dessa desocupação antecipada.

A famosa multa por devolução antecipada de imóvel, o temor dos locatários, sempre vem prevista nos contratos de locação.
Geralmente a cláusula prevê que em caso de rescisão antecipada do contrato será devida uma multa de 3 vezes o valor do aluguel, ou então 20% do período que faltaria para cumprir o contrato.

Mas você sabe como se calcula essa multa? Segundo a Lei de Locação, a multa por rescisão contratual sempre será proporcional ao tempo que falta para se cumprir o contrato.

E o que isso significa? Se estivermos diante de um contrato que prevê multa de 3 vezes o valor do aluguel, por exemplo, o valor devido de multa não é exatamente 3 vezes o valor do aluguel, porque algum período do contrato já foi cumprido. Exemplo:
– Contrato de 30 meses
– Devolução do imóvel após 10 meses (foi cumprido o prazo de 1/3)
– Multa prevista 3 vezes o valor do aluguel

Nesse caso a multa será de 3 vezes o valor do aluguel, menos 1/3, porque foi o período em que o contrato foi cumprido. Assim, se o aluguel é de R$1.000,00, por exemplo:

3.00,00 – 1/3×3.000,00 = 3.00,00-3.000,00/3 = 6.000,00/3 = R$2.000,00

Portanto, em um contrato de 30 meses, com aluguel mensal de R$1.000,00 e multa de 3 vezes o valor do aluguel, tendo sido cumprido o prazo de 10 meses, a multa proporcional a ser paga será de R$2.000,00 (dois mil reais).

É bom sempre ficar atento a essa questão da proporcionalidade, pois as imobiliárias, mesmo tendo ciência desta regra, por muitas vezes tentam cobrar a multa integral do inquilino que está entregando imóvel.

Equipe Quirino e Paixão Advogados

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Como calcular a multa na rescisão antecipada do contrato de aluguel

O CÁLCULO DA MULTA DE RESCISÃO DE CONTRATO DE ALUGUEL