Uma crise sem precedentes já nos assola desde o primeiro semestre do ano passado, em razão da inesperada e inimaginável pandemia do COVID-19.
Fato é que praticamente todos os setores da economia sentiram fortemente o baque, sobretudo pequenos e médios negócios.
Em meio ao caos que estamos vivendo, como se já não bastasse, nos últimos meses estamos nos deparando com o Índice Geral de Preços-Mercado (IGP-M) lá nas alturas. Isso mesmo, o principal índice utilizado para definir o reajuste dos aluguéis está altíssimo e vem assustando muita gente na hora de se verificar o novo valor do seu aluguel.
O IGP-M fechou o ano de 2020 com alta de, nada mais, nada menos, que 23,14%.
Agora imagina só, após um longo ano de pandemia (que ainda não mostra sinal de fim), pequenos e médios empreendedores que conseguiram nadar contra a maré e manter seu negócio ativo, se veem diante desse assustador índice de reajuste de aluguel. Inimaginável para este momento, não é mesmo? E o que fazer diante dessa situação?
Primeiramente há de se verificar se o índice de reajuste previsto para o contrato é mesmo o IGP-M. Se for, estamos nos deparando com muitas situações em que o próprio locador e imobiliária já trazem uma alternativa, pedem um reajuste bem menor, mais adequado à realidade que estamos vivenciando, ou até mesmo abrem mão do reajuste.
Ocorre que nem sempre nos deparamos com o bom-senso imediato do locador e/ou imobiliária que administra o imóvel. Assim, caso o locatório seja comunicado de um reajuste nessa margem superior a 20%, a primeira alternativa que tem é tentar uma negociação amigável com o locador/administradora do imóvel. É facilmente perceptível que o cenário econômico nacional não está fácil para a grande maioria dos setores, sendo necessário fazer renegociações, revisões contratuais, para se adequar à realidade que hoje enfrentamos.
Da mesma forma que não está fácil para o locatário, o locador deve perceber que se for intransigente, se negar a negociar o valor do aluguel, pode acabar ocasionando uma entrega do imóvel e isso certamente não será bom para si, pois diante desse cenário de crise certamente será muito difícil alugar o imóvel novamente. Sendo assim, muito melhor negociar do que ficar com o imóvel fechado.
Mas e se as partes não chegam a um acordo quanto ao reajuste do aluguel e o locatário não quer, de forma alguma, desistir do imóvel? Abre-se, então, a opção de tentar judicialmente alterar esse reajuste.
Já existem algumas demandas pelo país justamente em razão do reajuste exacerbado, que tem por base o IGP-M. Por mais que o IGP-M seja o índice previsto no contrato, locatários se socorrem do judiciário numa tentativa de trazer um reequilíbrio à relação contratual.
O IGP-M não é um índice que indica como está o mercado imobiliário, então podemos dizer que ele não reflete a realidade o ramo imobiliário. Mas é claro que se este foi o índice escolhido pelas partes, não basta esta alegação para desconstituir sua aplicação.
É preciso mais! E o mais, nesse caso, nos parece ser a DESPROPORCIONALIDADE, A FALTA DE EQUILÍBRIO, o descompasso entre o que a economia está passando e o valor do índice de reajuste. É importante frisar que um índice de reajuste deve servir como atualização de valores, uma recomposição do valor do dinheiro, não como fonte de lucro e remuneração.
Assim, analisando caso a caso, o julgador poderá entender ser necessário intervir na relação, para readequar a realidade e trazer equilíbrio à relação.
Equipe Quirino e Paixão Advogados