Olá pessoal!
Hoje vamos falar sobre questões importantes na locação de um imóvel, afinal, quando você está buscando um imóvel para alugar, ou até mesmo quando você é o proprietário que pretende locar seu espaço, podem surgir muitas dúvidas.
Vamos começar explicitando quais os tipos de garantia que o locador (dono do imóvel) pode solicitar em um contrato de locação, são elas: caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, sendo as duas primeiras as mais comuns.
É importante mencionar que o contrato de locação deve ter apenas uma dessas garantias, não sendo permitido ao locador solicitar duas ou mais para o mesmo imóvel.
Seguindo este raciocínio, vale esclarecer quais são os limites da responsabilidade do fiador, figura existente na fiança (uma das formas de garantia mencionada anteriormente), ou seja, até que ponto o fiador responde pela obrigação contratada pelo locatário (quem aluga)? O fiador de um contrato de locação é obrigado a assumir débitos no limite do contrato que, de fato, assinou (considerando suas cláusulas), não estando obrigado a assumir dívidas e débitos advindas de mudanças posteriores ao contrato, com os quais não concordou expressamente.
Em alguns casos, o locador exige que o locatário pague o aluguel de forma antecipada, e, neste ponto, é importante fazer a ressalva de que isso só é permitido caso não tenha nenhuma das modalidades de garantia mencionadas acima no contrato de locação, caso contrário não poderá ser cobrado o aluguel antecipado.
Ainda no assunto pagamento, o locador é responsável pelo pagamento de impostos e taxas, a não ser que o contrato tenha previsão expressa de que quem pagará é o locatário (quem aluga). Portanto, segundo a Lei nº 8.245/1991, também conhecida como Lei do Inquilinato, o dono de um imóvel pode incluir no contrato de locação uma cláusula dizendo que o locatário deverá pagar o IPTU junto a outras despesas, como aluguel e condomínio.
Por fim, duas questões para quando o contrato de locação já está em andamento. Supondo que o imóvel foi alugado por um casal que se separa durante a vigência do contrato, o locatário que permanecer no imóvel assume, sozinho, todas as obrigações contratadas, devendo comunicar a nova situação ao locador (dono do imóvel) e ao fiador (se houver). Sendo assim, é mantido o contrato de locação com o ex-cônjuge que permanecer no imóvel.
Já a última questão é sobre a possibilidade de o locatário (quem aluga) sublocar ou emprestar o imóvel que alugou para uma terceira pessoa, ou seja, é permitido? A lei prevê que isso só poderá ocorrer caso tenha sido expressamente autorizado pelo dono do imóvel. Caso não haja autorização existe o risco de o locatário ser, inclusive, despejado.
Essas são algumas questões importantes sobre a locação de imóveis. Caso sinta necessidade, procure seu advogado de confiança.
Lidia Amoroso Silva
Advogada