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Situação muito comum no ramo da locação de imóveis é a devolução antecipada do mesmo, ou seja, rescisão antes de findo o prazo previsto no contrato.

Aquele que aluga um imóvel, seja para fins residenciais ou para fins comerciais, tem o direito de desistir da locação antes do final do contrato, ele não é obrigado a ficar com o imóvel até a data prevista. Ocorre que, apesar de ele ter esse direito, por outro lado surge a obrigação de pagar uma multa em razão dessa desocupação antecipada.

A famosa multa por devolução antecipada de imóvel, o temor dos locatários, sempre vem prevista nos contratos de locação.
Geralmente a cláusula prevê que em caso de rescisão antecipada do contrato será devida uma multa de 3 vezes o valor do aluguel, ou então 20% do período que faltaria para cumprir o contrato.

Mas você sabe como se calcula essa multa? Segundo a Lei de Locação, a multa por rescisão contratual sempre será proporcional ao tempo que falta para se cumprir o contrato.

E o que isso significa? Se estivermos diante de um contrato que prevê multa de 3 vezes o valor do aluguel, por exemplo, o valor devido de multa não é exatamente 3 vezes o valor do aluguel, porque algum período do contrato já foi cumprido. Exemplo:
– Contrato de 30 meses
– Devolução do imóvel após 10 meses (foi cumprido o prazo de 1/3)
– Multa prevista 3 vezes o valor do aluguel

Nesse caso a multa será de 3 vezes o valor do aluguel, menos 1/3, porque foi o período em que o contrato foi cumprido. Assim, se o aluguel é de R$1.000,00, por exemplo:

3.00,00 – 1/3×3.000,00 = 3.00,00-3.000,00/3 = 6.000,00/3 = R$2.000,00

Portanto, em um contrato de 30 meses, com aluguel mensal de R$1.000,00 e multa de 3 vezes o valor do aluguel, tendo sido cumprido o prazo de 10 meses, a multa proporcional a ser paga será de R$2.000,00 (dois mil reais).

É bom sempre ficar atento a essa questão da proporcionalidade, pois as imobiliárias, mesmo tendo ciência desta regra, por muitas vezes tentam cobrar a multa integral do inquilino que está entregando imóvel.

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É comum que candidatos a inquilino proponham a antecipação de aluguéis ou até mesmo de todo o período pretendido, com a intenção de obter desconto no valor do aluguel.

E os donos de imóveis ficam inseguros se podem ou não aceitar este pagamento antecipado.

A Lei do Inquilinato ( Lei 8.245/1991) traz situações em que se pode exigir o pagamento antecipado do aluguel e em quais situações é proibido. É o previsto no artigo 20 da referida lei.

O recebimento de aluguel antecipado é permitido – e pode-se dizer que é a regra – em casos de locação por temporada. Vejamos a transcrição do artigo:

Art. 20. Salvo as hipóteses do art. 42 e da locação para temporada, o locador não poderá exigir o pagamento antecipado do aluguel.

Além do aluguel por temporada, existe a possibilidade de recebimento antecipado quando o contrato de locação não tem nenhum tipo de garantia (caução, fiador, seguro). Porém, o recebimento antecipado, neste caso, é do aluguel vincendo e não de todo o período.

A própria Lei do Inquilinato define como contravenção penal a cobrança antecipada. É o que prevê o artigo 43, vejamos:

Art. 43. Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário:

(…)

III – cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hipótese do art. 42 e da locação para temporada.

A questão aqui é que a lei fala em “cobrar antecipadamente”, situação próxima da exigência, em que o proprietário coloca a situação como condição da locação.

Agora, em tese, o pagamento espontâneo, oferecido pelo candidato a inquilino, é legal e correto.

O mais importante nestes casos é fazer constar claramente em seu contrato que o pagamento antecipado foi uma proposição do inquilino, que deliberadamente ofereceu a condição.

Ainda assim entendemos que existem riscos. Em conflitos futuros é possível que o locatário alegue que o pagamento antecipado foi uma imposição, criando problemas para o dono do imóvel.

Dessa maneira, é importante deixar salvo e registrado junto ao contrato as manifestações prévias do locatário, como por exemplo um e-mail ou uma conversa de whatsapp em que fique fácil identificar que o pagamento antecipado foi uma oferta do inquilino.

Esperamos ter sido úteis.

Na dúvida, sempre consulte seu advogado de confiança.

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O CÁLCULO DA MULTA DE RESCISÃO DE CONTRATO DE ALUGUEL

É PROIBIDO RECEBER ALUGUÉIS ANTECIPADOS?