5 dicas para seu contrato de compra e venda de imóvel
A compra de um imóvel é algo relevante na vida de qualquer pessoa. Normalmente envolve quantia significativa de dinheiro e também pode ser um momento marcante na sua vida. Imagine-se comprando o seu primeiro imóvel…tem até emoção!
Na aquisição de um imóvel, o contrato de compra e venda é apenas uma das etapas da burocracia necessária para efetivar o negócio. A etapa definitiva deste processo é o registro junto ao cartório de registro de imóveis.
Veja que esta burocracia, no caso dos imóveis, tem a função de dar maior segurança aos participantes da transação.
Apesar de não recomendável, é comum negociação de imóveis que não estão totalmente regulares junto ao cartório de registro de imóveis. Para estas situações o contrato passa a ser ainda mais importante.
Dessa forma, como o contrato é documento importantíssimo, seja o imóvel regular ou não, seguem algumas dicas que você deve observar ao fazer seu contrato.
- Identificação do Imóvel
Faça constar no seu contrato o endereço detalhado do imóvel. Conste os dados do registro do imóvel – tanto junto à Prefeitura, tanto quanto ao cartório de registro de imóveis.
Se há divergência quanto ao endereço nestes dois cadastros, faça constar no contrato os dois endereços.
O procedimento correto é providenciar uma certidão atualizada do registro do imóvel. Se o imóvel negociado não tem registro no cartório, o rigor deve ser ainda maior. Anexe ao contrato a maior quantidade possível de informações.
- Quem está vendendo pode vender?
É óbvio e por ser óbvio a gente acaba esquecendo de conferir. Pode acreditar, são muitos os problemas que acontecem porque a venda foi realizada por pessoa sem legitimidade para o ato.
A certidão atualizada (peça um nova – pode ter certeza que o valor desta despesa é insignificante diante de todo o investimento e risco em caso de não solicitar uma nova) é o item que pode te dar mais segurança. Lá você encontra todo o histórico de proprietários daquele imóvel e quem é o atual dono.
Além de saber quem é o dono, o estado civil desta pessoa (e o regime de bens do seu casamento) podem fazer como que mais pessoas assinem o contrato.
Se o imóvel negociado não possui registro, os riscos são ainda maiores e você precisará conferir vários documentos para identificar o proprietário. Veja que será possível diminuir o risco (diminuir, não eliminar).
- Cuidado com as informações de preço e forma de pagamento
Detalhe ao máximo as informações de preço e pagamento.
Vai pagar/receber com cheque? Indiquei o número de cada folha de cheque.
Vai usar um carro ou outro bem como parte do pagamento? Indiquei o valor de avaliação do bem, identifique detalhadamente, informe a forma e a data de entrega deste bem, faça constar quem será responsável pelas despesas da transferência.
Indique precisamente os dados bancários para o pagamento.
Necessariamente seu contrato deve estabelecer o valor da multa por atraso no cumprimento de qualquer das obrigações. Deve constar, também, os juros que serão aplicados e a partir de quanto tempo o atraso pode significar rescisão do contrato.
A rescisão pelo atraso e a responsabilidade pelas despesas em decorrência da rescisão devem estar expressamente previstas no contrato.
- Faça a previsão dos procedimentos em caso de evicção
“Evicção”, em linguagem simples, significa a perda de um bem por força de uma decisão judicial ou administrativa.
A possibilidade de evicção é o que explica a necessidade de se buscar as “certidões negativas” no judiciário. Pode ocorrer de que o imóvel que você esteja comprando seja atingido por algum problema anterior do antigo proprietário. Por exemplo, quem está realizando a venda está sendo cobrado na justiça e, ao final do processo, o juiz decida que aquele imóvel deve ser usado para saldar a dívida. Nesta hipótese, como fica o comprador?
Vale lembrar que o contrato deve tentar prever todas as situações possíveis, especialmente as indesejáveis! Por mais que seja improvável, que o vendedor seja de sua confiança, que possua todas as certidões negativas, faça constar no contrato como se procederá o ressarcimento, quais despesas serão cobertas, etc.
- O contrato de compra e venda não é o ato final do negócio e por si só não garante toda a segurança do negócio
Como dito acima, o contrato é apenas uma das etapas da negociação de compra de um imóvel.
A rigor, o contrato tem a função de “promessa de obrigações”, especialmente a de que será lavrada escritura pública da compra e venda, que posteriormente será levada ao cartório de registro de imóveis que, finalmente, fará constar o novo proprietário.
Existem algumas exceções que permitem que o contrato seja levado direto ao registro de imóveis (quando você compra através de financiamento bancário, é normal que o próprio contrato de financiamento cumpra a função de escritura), mas a regra geral é a lavratura de escritura depois de realizado o contrato.
Por esta razão é importante destacar que o uso dos chamados “contratos de gaveta” envolve uma boa dose de risco. Lembre-se que contrato de gaveta é um documento particular e só gera direitos e obrigações entre as partes que assinaram o documento.
Se você está negociando um imóvel que não possui registro formal, não será possível ter segurança total. O recolhimento do histórico de contratos que envolvam o bem pode diminuir o risco, mas nunca o eliminar.
Estas são algumas das principais sugestões/dicas para que você faça um bom contrato de imóvel.
Mas a principal dica/sugestão é: antes de fechar o negócio, consulte seu advogado de confiança!
Pode ter certeza que o valor gasto com honorários é a menor despesa da transação.
Esperamos que tenha sido útil!
Equipe Quirino e Paixão Advogados