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Dentre os vários tipo de contrato que uma pessoa assina ao longo da vida, o contrato de aluguel certamente é um dos mais comuns e também um dos que mais pode terminar em brigas e disputas.

Assim, como sempre, a recomendação é de que ao fazer um contrato de locação, esteja você de qual lado for (proprietário ou inquilino), esteja acompanhado de um advogado de sua confiança.

E não é “vender o nosso peixe” não! Como relações de aluguel são corriqueiras, contratos de aluguel estão disponíveis na internet e até mesmo em modelos prontos de papelaria. Pode até ser que aconteça de um contrato modelo ser suficiente para regular a situação, contudo, por se tratar de “modelo”, nunca será completo o suficiente.

Abaixo algumas dicas e orientações a respeito das principais informações e regras em contratos de aluguel. Veja que a ideia do blog é sempre trazer informações de maneira simplificada, permitindo que qualquer um consiga extrair boas informações deste canal.

Análises mais aprofundadas e até mesmo comentários sobre situações polêmicas nas relações de aluguel devem ser feitas caso a caso.

Vamos lá:

1) IDENTIFICAÇÃO DAS PARTES: Nome completo, endereço, estado civil, profissão. Identidade e CPF. Estas informações são básicas e devem constar. É válido incluir também telefone e email de contatos.

2) IDENTIFICAÇÃO DO IMÓVEL: Qual tipo de imóvel (apartamento, casa, loja, galpão), tamanho, número de registro de imóvel, inscrição de IPTU. Informações fáceis de inserir e que são muito úteis.

3) REGRAS DE PAGAMENTO: Valor do aluguel, data de vencimento, local onde deverá ser pago (ou se será pago por boleto ou depósito bancário), multa e juros em caso de atraso. Deve constar também quem é o responsável pelo pagamento do IPTU e do condomínio.

4) PRAZO DA LOCAÇÃO: O prazo da locação tem interferência direta na forma de reajuste do valor do aluguel e como funcionará eventual entrega do imóvel. Aqui as regras variam para imóveis residenciais e comerciais. O índice de reajuste que será aplicado já deve constar no contrato.

5) DESTINAÇÃO DO USO DO IMÓVEL: Vale a pensa inserir uma cláusula que informe qual é a destinação de uso daquele imóvel, se residencial ou comercial. Se o imóvel faz parte de condomínio, é legal colocar no contrato que as regras do condomínio devem ser respeitadas pelo inquilino. É de bom tom que o proprietário já entregue para o inquilino cópia da convenção do condomínio ou regulamento do prédio, se houver. A sub-locação, autorizada ou não, deve constar no contrato.

6) VISTORIA SOBRE O ESTADO DO IMÓVEL: É comum que seja anexado um “termo de vistoria” do imóvel. É documento em que se fala do estado do imóvel (pintura, funcionamento de portas, estado do piso, componentes hidráulicos). É item que merece muita atenção. Normalmente os contratos de aluguel determinam que o imóvel deverá ser entregue no estado em que foi entregue. Assim, uma vistoria que não seja admitida pelas partes pode ser motivo de desavenças no futuro.

7) DEFINIÇÕES SOBRE BENFEITORIA E ALTERAÇÕES NO IMÓVEL: É importante constar de forma clara no imóvel o combinado a respeito de benfeitorias e reformas. Questões como “é necessário autorização do proprietário?” e “quem deve pagar por esta benfeitoria?” devem estar devidamente previstas no contrato. Veja que acontece de o inquilino fazer uma alteração no imóvel que entende ser uma melhoria, contudo, conforme a previsão do contrato, o proprietário pode até mesmo exigir o desfazimento da obra quando da devolução.

8) CLÁUSULA SOBRE A GARANTIA AO CONTRATO: A lei brasileira permite algumas modalidades de garantia ao contrato. É uma exigência que o proprietário pode fazer, de forma a ter certeza que os pagamentos serão realizados. As mais populares ainda são o fiador e o caução (há uma crescente em uso dos seguros e títulos de capitalização em garantia). Esta cláusula é cheia de pegadinhas”, seja para o proprietário, seja para o inquilino.

9) AS REGRAS PARA CASOS DE RESCISÃO DO CONTRATO ANTES DO PRAZO: A lei não limita o valor da multa para caso de devolução do imóvel antes do prazo de término do contrato. Trata-se de um acordo entre as partes que, claro, pode ser objeto de revisão judicial caso a multa seja abusiva. Independente do valor da multa, deve ser proporcional ao período cumprido.

10) ASSINATURAS: Todos envolvidos no contrato devem assinar o documento (proprietário, inquilino, fiadores). Recomenda-se também que duas testemunhas assinem o documento. Uma via para cada parte (e as testemunhas devem ser as mesmas nas duas vias!). O reconhecimento de firma nas assinaturas é uma medida de precaução e que vale a pena ser feita.

Viu? E estes 10 pontos não cobrem todas as situações! Se vai colocar seu imóvel para alugar ou se precisa alugar um imóvel, consulte nosso escritório! Será um prazer!

Equipe Quirino e Paixão Advogados